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Mietrecht

Herr Rechtsanwalt Jan-Christian Thum-Raithel berät und vertritt Vermieter sowohl im Gewerbe- als auch im Wohnraummietrecht. Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht kann er hierbei auf besondere fachliche Expertise und erhebliche praktische Erfahrungen verweisen. Herr Rechtsanwalt Thum-Raithel ist zudem seit vielen Jahren als Fachdozent im Bereich des Zivilrechts, unter anderem auch im Bereich des Mietrechts tätig. Nicht zuletzt aus diesem Grunde ist er mit den aktuellen Entwicklungen in der mietrechtlichen Gesetzgebung und Rechtsprechung stets vertraut.

Alle Inhalte in diesem Beitrag

I. Kündigung und Räumung

1. Gewerbemietrecht: Können Verträge mit fester Laufzeit vorzeitig beendet werden?

Wird ein Rechtsanwalt auf dem Gebiet des Gewerbemietrechts zu Rate gezogen, ist einer der Vertragsparteien häufig an einer raschen Beendigung des Mietverhältnisses gelegen. Die Gründe hierfür können vielfältiger Natur sein. Auf Mieterseite bildet die Unzufriedenheit mit der Qualität der Mietsache oder die – vielleicht auch angesichts eingebrochener Umsätze – als zu hoch empfundene Miete ein häufiges Motiv. Der Vermieterseite ist demgegenüber oftmals an einer Vermietung zu besseren Konditionen oder an einer Entmietung des gesamten Gebäudes gelegen.

Anders als im Wohnraummietrecht werden Verträge im Bereich der Geschäftsraummiete häufig jedoch nicht auf unbestimmte Zeit, sondern vielmehr mit einer festen und weitestgehend frei wählbaren Laufzeit geschlossen. Laufzeitbestimmungen über eine Vertragsdauer von fünf Jahren, zehn Jahren oder sogar längeren Zeiträumen sind dabei keine Seltenheit. Derlei Zeitmietverträge können im Grundsatz nicht ordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Denn ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet üblicherweise mit dem Ablauf dieser vereinbarten Zeit, sofern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder aber verlängert wird (§ 542 Abs. 2 BGB).

a) Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags?

Sofern Vermieter oder Mieter einen Mietvertrag mit fester Laufzeit vorzeitig beenden wollen, sind sie somit grundsätzlich auf die Kooperation ihres Vertragspartners angewiesen. Im Einvernehmen beider Vertragsteile kann das Mietverhältnis jederzeit durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags beendet werden.

Der Mieter eines Gewerbeobjekts wird sich allerdings nur schwer davon überzeugen lassen, seine Bereitschaft zur Aufhebung des Mietvertrags zu erklären, wenn er eine für seine Zwecke geeignete Fläche zu günstigen Bedingungen angemietet hat. Umgekehrt vertraut auch der Vermieter auf die vertraglich vereinbarte Dauer des Mietvertrags und die hiermit für ihn verbundene finanzielle Planungssicherheit, so dass er einen zahlungsfähigen gewerblichen Mieter, der etwa den Standort seines Unternehmens kurzfristig verlegen möchte, ebenfalls nicht ohne weiteres aus einem noch mehrere Jahre laufenden Mietvertrag entlassen wird.

Kommt ein Mietaufhebungsvertrag nicht zustande und steht den Parteien im Einzelfall auch kein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Vertrags zu, bleibt auf den ersten Anschein nichts anderes übrig, als den Mietvertrag wohl oder übel auch für die verbleibende Restlaufzeit ordnungsgemäß zu erfüllen.

 

 b) Kündbarkeit bei Unwirksamkeit einer Laufzeitbestimmung?

Ein im Gewerbemietrecht versierter Rechtsanwalt wird bei Laufzeitbestimmungen in Mietverträgen allerdings stets prüfen, ob sich ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis gemäß §§ 550, 578 BGB feststellen lässt. Denn nach § 550 S. 1 BGB gelten Mietverträge auf unbestimmte Zeit geschlossen, wenn sie für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen werden. Die Konsequenz eines solchen Formfehlers ist also nicht etwa die Unwirksamkeit des Mietvertrags insgesamt, sondern vielmehr die Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Befristung. Im Falle eines Schriftformmangels ist der Mietvertrag ordentlich kündbar mit der gesetzlichen Frist von rund sechs Monaten zum Ende eines jeden Kalendervierteljahres (§ 580a Abs. 2 BGB), frühestens jedoch zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache (§ 550 S. 2 BGB).

 

c) Können auch schriftliche Verträge einen Schriftformmangel enthalten?

Ja, denn die Begrifflichkeit „in schriftlicher Form“ gemäß §§ 550, 578 BGB ist missverständlich. Eine bloße Niederschrift des Vertrags genügt den Anforderungen an die Schriftform im Sinne des Gesetzes nämlich häufig nicht. Auch schriftliche Verträge können also Verstöße gegen die Anforderungen der gesetzlichen Schriftform enthalten. Die je nach Einzelfall für Vermieter und/oder Mieter günstige Folge ist dann die Möglichkeit, das Mietverhältnis ohne besonderen Grund durch eine ordentliche Kündigung innerhalb der gesetzlichen Frist wirksam beenden zu können. Schriftformmängel des Mietvertrags können sich bei alledem aus ganz unterschiedlichen Gesichtspunkten ergeben, von denen einige im Folgenden dargestellt werden sollen:

 

  • Vertragsurkunde: Nach dem Grundsatz der Einheitlichkeit der Urkunde ist es zwar nicht erforderlich, dass die einzelnen Blätter der Vertragsurkunde – etwa durch Verwendung einer Heftklammer – körperlich fest miteinander verbunden werden. Stattdessen ist es ausreichend, aber auch notwendig, dass sich die Urkundeneinheit aus einer fortlaufenden Paginierung, einer fortlaufenden Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einer einheitlichen grafischen Gestaltung, des inhaltlichen Zusammenhangs des Textes oder vergleichbarer Merkmale zweifelsfrei ergibt (BGH, Urt. v. 24.09.1997 – XII ZR 234/95).

 

  • Unterschrift / Vertragsparteien: Die Wahrung der Schriftform setzt weiter voraus, dass beide Parteien eigenhändig auf derselben Urkunde oder zumindest auf Exemplaren derselben Urkunde unterzeichnen. Die Verwendung eines Handzeichens („Paraphe“) genügt den Anforderungen der gesetzlichen Schriftform demgegenüber im Grundsatz nicht. Wird ein Vertrag durch einen Stellvertreter geschlossen, so birgt auch dieser Umstand Gefahren für die Wahrung der Schriftform, sofern nicht unmissverständlich kenntlich gemacht wird, dass die Vertragsunterzeichnung zumindest auch im fremden Namen geschehen soll. Probleme treten insoweit vor allem auf, wenn es sich bei einer der Vertragsparteien um eine Erbengemeinschaft oder eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) handelt.

 

  • Mietgegenstand / Miete / Mietdauer: Auch sofern sich nicht sämtliche für einen Mietvertrag wesentlichen Bedingungen bestimmt oder zumindest hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde entnehmen lassen, kann dies einen Schriftformmangel des Vertrags begründen. Dies gilt zum einen bei lediglich oberflächlichen oder unklaren Beschreibungen des Mietobjekts, beispielsweise wenn dem Mietvertrag kein Lageplan beigefügt und auch sonst nicht klargestellt ist, in welchem Stockwerk eines Gebäudes sich die konkreten Mieträume befinden. Zum anderen führen auch unzureichende Angaben bezüglich der Höhe der durch den Mieter zu entrichtenden Miete sowie mehrdeutige Regelungen zum Beginn oder zum Ende der vereinbarten Mietzeit zu einem Verstoß gegen die Schriftform im gesetzlichen Sinne. Besondere Vorsicht ist insoweit bei der Vermietung von Räumen in einem noch zu errichtenden Gebäude geboten. In der Praxis erweist sich eine solche „Vermietung vom Reißbrett“ hinsichtlich etwaiger Verstöße gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis immer wieder als besonders anfällig.

 

  • Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Vertrags: Die nach dem Gesetz vorgesehene Schriftform ist grundsätzlich auch bei nachträglichen Vereinbarungen der Parteien im Rahmen des Mietverhältnisses zu beachten. Jedenfalls gilt dies bei späteren Abreden, die wesentliche Punkte des Vertrags betreffen. Werden solche nachträglichen Änderungen oder Ergänzungen des Vertrags nicht eigenhändig unterschrieben oder erfolgt bei einer solchen Nachtragsvereinbarung keine körperliche Verbindung mit dem ursprünglichen Vertrag und auch keine unmissverständliche inhaltliche Bezugnahme auf eben diesen, so kann ein Verstoß gegen den Grundsatz der Einheitlichkeit der Urkunde und mithin ein Schriftformmangel vorliegen. Besonders gefährlich sind derartige Vertragsänderungen und Ergänzungen dabei aus dem Grunde, dass die Formgültigkeit eines zunächst unter Beachtung der Schriftform geschlossenen Ursprungsvertrags nachträglich zunichte gemacht wird. Der Schriftformmangel der im Nachhinein getroffenen Vereinbarung „infiziert“ gleichsam den zunächst unter formalen Gesichtspunkten fehlerfrei zustande gekommenen ursprünglichen Vertrag mit der Folge der ordentlichen Kündbarkeit des Mietvertrags.

 

Die vorgenannten Beispiele stellen nur einen Teil der denkbaren Ansätze für die Prüfung eines Geschäftsraummietvertrags auf Formfehler dar. Diesbezügliche Entscheidungen der Oberlandesgerichte und des Bundesgerichtshofs sind ebenso zahlreich wie inkonstant. Die Rechtslage ist unübersichtlich und jeder Einzelfall hat seine Eigenheiten!

 

d) Wer kann sich auf einen Schriftformmangel berufen?

Die mietrechtlichen Regelungen über das Gebot der Schriftform gemäß §§ 550, 578 BGB dienen zuvorderst dem Schutz des (hypothetischen) Erwerbers der Immobilie. Denn dieser tritt im Falle eines rechtsgeschäftlichen Erwerbs kraft Gesetzes auf Vermieterseite in das bestehende Mietverhältnis ein (§§ 566, 578 BGB). Ebenso verhält es sich auch im Falle eines gesetzlichen Erwerbs der Immobilie durch Erbschaft (§ 1922 Abs. 1 BGB). Da der jeweilige Erwerber der Immobilie üblicherweise jedoch bei den Vertragsverhandlungen über den Mietvertrag nicht zugegen war und die getroffenen Absprachen somit nicht aus eigener Wahrnehmung kennt, ist er darauf angewiesen, seine infolge des Erwerbs neu hinzugewonnenen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis vollständig aus den ihm überlassenen Vertragsunterlagen entnehmen zu können. Wurde das Vertragsverhältnis dabei für längere Zeit als ein Jahr ohne Einhaltung der Schriftform geschlossen, kann sich der Erwerber der Immobilie zur Vermeidung von Rechtsunsicherheiten hinsichtlich des konkreten Vertragsinhalts dann durch ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist aus dem Vertragsverhältnis lösen.

Die Kündigungsmöglichkeit des Mietverhältnisses steht nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH aber auch den ursprünglichen Vertragsparteien zu. Diese können sich im Grundsatz sogar auch anlässlich einer bloßen „Vertragsreue“ auf einen Schriftformmangel des Vertrags berufen und das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Trotz Feststellbarkeit eines Schriftformmangels kann es den Ursprungsparteien des Mietvertrags im Einzelfall gleichwohl verwehrt sein, sich auf einen Schriftformmangel zu berufen, wenn durch ein solches Verhalten die Grenzen der Rechtsmissbrauches gemäß § 242 BGB überschritten werden. Dies kommt jedoch lediglich in Ausnahmefällen bei Vorliegen besonderer Umstände in Betracht, wenn ein Berufen auf den Formmangel zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde (BGH, Urt. 24.01.1990 – VIII ZR 296/88). Beispielsweise könnte sich ein Vermieter, der sich mit seinem Mieter auf eine Erhöhung der zu zahlenden Miete im Wege von bloßer E-Mail-Korrespondenz verständigt, im Nachhinein nicht darauf berufen, dass durch die E-Mail-Korrespondenz die gesetzliche Schriftform nicht gewahrt und das Vertragsverhältnis aus diesem Grunde kündbar geworden sei.

 

e) Wann sollte ich mich anwaltlich beraten und/oder vertreten lassen?

Nicht nur bei Begehren nach einer vorzeitigen Beendigung eines bereits geschlossenen Mietvertrags mit fester Laufzeitbestimmung, sondern auch vor dem Neuabschluss eines Zeitmietvertrags respektive der Aufsetzung von Vertragsänderungen bei einem bestehenden Mietvertrag mit fester Laufzeit ist eine Beratung und gegebenenfalls auch Vertretung durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht unbedingt zu empfehlen! Vielfach werden sich Ergebnisse erreichen lassen, durch die sich die Investition der Kosten für die Beauftragung eines im Gewerbemietrecht versierten Rechtsanwalts – sofern diese Kosten nicht ohnehin von einem vorhandenen Rechtsschutzversicherer übernommen werden – lohnen wird!

 

2. Wohnraummietrecht: Wie kann ein Mietvertrag gekündigt werden?

Die Kündigung ist – wenn auch nicht die einzige – die wohl häufigste Handlungsform zur Beendigung eines Wohnraummietvertrags. Dabei steht das Recht zur Kündigung im Grundsatz beiden Vertragspartnern, also sowohl dem Mieter als auch – dies allerdings unter erschwerten Voraussetzungen – dem Vermieter zu.

 

a) Form und Zugang der Kündigung

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrages hat gemäß § 568 BGB schriftlich zu erfolgen. Eine nur mündliche Kündigung ist im Wohnraummietrecht hiernach ebenso wenig wirksam wie eine per E-Mail verschickte Kündigung. Zur Wahrung der Schriftform ist eine eigenhändige Unterschrift durch den kündigenden Vertragspartner erforderlich. Besteht der kündigende Teil aus mehreren Personen (Beispiel: Die Wohnung ist von Eheleuten vermietet oder angemietet worden), so haben grundsätzlich sämtliche Personen die Kündigung zu unterschreiben. Eine Stellvertretung ist jedoch möglich. Besteht der andere die Kündigung empfangende Teil aus mehreren Personen, so muss die Kündigung zu ihrer Wirksamkeit gegenüber sämtlichen Mietern beziehungsweise Vermietern erfolgen.

Eine wirksame Kündigung durch den Vermieter setzt in aller Regel weiter voraus, dass dieser ein berechtigtes Interesse an der Kündigung darlegt und der Kündigungsgrund auch in dem Kündigungsschreiben angegeben wird.

Bei der Kündigung handelt es sich um eine empfangsbedürftige Erklärung, die wirksam wird mit dem Zugang beim Empfänger. Um den Zugang einer Kündigung im Streitfall beweisen zu können, empfiehlt sich die Zustellung mittels Einwurfeinschreiben. Ein vergleichsweise sicherer Weg der Zustellung ist zudem die Überbringung durch einen Boten. Der Bote sollte geeignet sein und hinreichend instruiert werden. Vor allem sollte er sich von dem Inhalt des zuzustellenden Schreibens überzeugen und – um Erinnerungslücken vorzubeugen – nach Bewirken des Zugangs Datum, Uhrzeit, Ort sowie Art und Weise der Zustellung (z.B. Einwurf in den Briefkasten) notieren und den Vermerk unterschreiben. Alternativ oder kumulativ kann sich der Bote auf seinem Botengang von einer weiteren Person begleiten lassen. Anders als die Parteien des Mietverhältnisses kann ein Bote (und auch eine etwaige Begleitperson) vor Gericht als Zeuge vernommen werden und somit als Beweismittel fungieren.

 

b) Außerordentliche und fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Bei Kündigungen ist zu unterscheiden zwischen ordentlichen Kündigungen mit vertraglicher oder gesetzlicher Frist auf der einen Seite und außerordentlichen Kündigungen – fristlos oder mit gesetzlicher Frist – auf der anderen Seite. Der bei Wohnraummietverträgen bedeutsamste Anwendungsfall der außerordentlichen Kündigung ist die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß §§ 543, 569 BGB.

 

aa) Fristlose Kündigung wegen rückständiger Mietzahlungen

Anlassgebend für eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter wird häufig sein, dass der Mieter mit der Miete oder zumindest eines Teils derselben in Zahlungsverzug geraten ist. Tatsächlich kann der Vermieter im Falle eines Mietrückstands dazu berechtigt sein, das Mietverhältnis über Wohnraum fristlos zu kündigen. Dies gilt etwa unter der Voraussetzung, dass der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug gerät, der die Miete für einen Monat übersteigt, §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.

 

Beispiel:

Beträgt die monatliche Gesamtmiete 1.000,00 EUR, so könnte der Vermieter fristlos kündigen, wenn sich der Zahlungsrückstand der Monate Januar und Februar eines Jahres auf wenigstens 1.000,01 EUR beläuft.

 

Ein sich über einen längeren Zeitraum als zwei Termine erstreckender Zahlungsverzug des Mieters berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung, wenn der Mietrückstand insgesamt die Miete für zwei Monate erreicht, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) BGB.

 

Beispiel: Beträgt die monatliche Gesamtmiete 1.000,00 EUR, so könnte der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Zahlungsrückstand der Monate Januar bis September eines Jahres wenigstens 2.000,00 EUR beträgt.

 

Kommt der Mieter durch den Ausgleich des bestehenden Mietrückstands einer Kündigung des Vermieters zuvor, ist eine außerordentliche fristlose Kündigung ausgeschlossen, § 543 Abs. 2 S. 2 BGB. Selbst wenn der Vermieter wegen der rückständigen Miete spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage an den Mieter befriedigt wird, ordnet das Gesetz in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB an, dass die ausgesprochene Kündigung nachträglich unwirksam werden kann (sog. „Schonfristzahlung“). Eine mit Blick auf den bestehenden Zahlungsverzug gleichzeitig – regelmäßig hilfsweise – ausgesprochene ordentliche Kündigung des Vermieters mit gesetzlicher Frist bleibt in ihrer Wirksamkeit von einer Zahlung der bestehenden Rückstände innerhalb der Schonfrist jedoch unberührt.

 

bb) Fristlose Kündigung aus anderen Gründen

Neben dem Zahlungsverzug betreffend die Miete kann der Vermieter auch unter anderen Gesichtspunkten zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt sein. Hierzu zählen insbesondere:

  • die erhebliche Gefährdung der Wohnung durch den Mieter infolge einer Vernachlässigung von Sorgfaltspflichten (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB)
  • die unbefugte Untervermietung durch den Mieter (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB)
  • die nachhaltige Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB)
  • die Nichtzahlung der fälligen Mitkaution in Höhe eines Betrags der zweifachen Monatsmiete (§ 569 Abs. 2a) BGB)

 

Umgekehrt kann jedoch auch der Mieter zur außerordentlichen und fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB.

 

c) Ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Ein unbefristeter Mietvertrag über Wohnraum kann sowohl von dem Mieter als auch von dem Vermieter ordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt gemäß § 573c Abs. 1 BGB im Grundsatz drei Monate zum Ende eines Monats. Dabei muss die Kündigung dem Empfänger spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen. Wird dieser Zeitpunkt versäumt, verlängert sich die Frist um einen weiteren Monat.

 

Beispiel: Beginnt der Monat Februar etwa mit einem Montag (01.02.), so handelt es sich bei dem Mittwoch der ersten Februarwoche (03.02.) um den dritten Werktag des Monats. Wird spätestens am Mittwoch gekündigt, so wirkt die Kündigung zum Ende des Monats April (30.04.). Wird demgegenüber am Donnerstag (04.02.) oder später gekündigt, so wirkt die Kündigung frühestens zum Ende des Monats Mai (31.05.).

 

Nach einer Mietdauer von fünf Jahren und acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter jeweils um weitere drei Monate und beträgt demnach sechs Monate (nach fünf Jahren Mietdauer) beziehungsweise neun Monate (nach acht Jahren Mietdauer).

 

Im Gegensatz zum Mieter darf der Vermieter den Mietvertrag zudem nur dann kündigen, wenn er an der Beendigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches liegt nach Maßgabe des § 573 Abs. 2 BGB insbesondere in den folgenden Fällen vor:

 aa) Kündigung wegen begangener Vertragsverletzungen

Eine Kündigung wegen begangener Vertragsverletzungen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt eine schuldhafte Verletzung vertraglicher Haupt- oder Nebenpflichten durch den Mieter von einigem Gewicht voraus. Hierzu zählen zunächst Fälle des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache (Beispiele: Ungenehmigte Hundehaltung, Fortsetzung eines fehlerhaften Heiz- und Lüftungsverhaltens trotz Abmahnung und eine hierdurch drohende Schädigung der Mietsache durch Frost oder Schimmelbildung). Aber auch ein von Seiten des Mieters verschuldeter Zahlungsrückstand kann den Vermieter in die Lage versetzen, das Mietverhältnis ordentlich nach Maßgabe des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen zu können. An der auch insoweit erforderlichen Erheblichkeit der Vertragsverletzung fehlt es jedoch, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt. Daneben kann der Vermieter etwa auch in den Fällen wiederkehrender Zahlungsunpünktlichkeit oder bei fortwährenden Störungen des Hausfriedens zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein.

 

bb) Kündigung wegen Eigenbedarfs

Die Möglichkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist eine besondere Ausprägung des Grundrechts auf Eigentum gemäß Art. 14 GG. Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnraum für sich selbst, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Zum Kreis der privilegierten Angehörigen zählen neben dem Ehegatten die Verwandten und Verschwägerten in gerader Linie (Urgroßeltern, Großeltern, Eltern, Kinder, Enkel, Urenkel, etc.), die Verwandten in der Seitenlinie bis zum 3. Grad (Geschwister, Nichten und Neffen), und die Verschwägerten in der Seitenlinie bis zum 2. Grad (Schwiegereltern, Schwager und Schwägerin). Eine wirksame Eigenbedarfskündigung setzt weiter einen ernsthaften Nutzungswillen des Vermieters voraus. Dabei genügt es, wenn der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für sich oder eine begünstigte Person vorweisen kann (Beispiele: Der Vermieter hatte bisher keine eigene Wohnung, hat seine bisherige Wohnung verloren, möchte eine größere oder eine kleinere Wohnung oder aber eine günstigere Verbindung zwischen Wohnung und Arbeitsplatz haben, etc.). Fehlt demgegenüber ein tatsächlicher Nutzungswille und behauptet der Vermieter einen solchen wahrheitswidrig („Vorgetäuschter Eigenbedarf“), ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht nur unwirksam, der Vermieter läuft zudem auch Gefahr, sich gegenüber den betroffenen Mietern schadensersatzpflichtig zu machen. Die denkbaren Anlässe für Kündigungen wegen Eigenbedarfs sind vielfältig und im jeweiligen Einzelfall häufig sehr umstritten.

 

cc) Kündigung wegen anderweitiger wirtschaftlicher Verwertung

Im Übrigen steht dem Vermieter die Möglichkeit der Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB offen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Verwertungskündigung stellt einen komplexen Kündigungstatbestand mit hohen Voraussetzungen dar. Auch weil die Gerichte den Tatbestand der Verwertungskündigung nur sehr zurückhaltend als erfüllt ansehen, hat die Vorschrift in der Praxis eine zu vernachlässigende Bedeutung.

 

3. Räumung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses

Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter von dem Mieter die Rückgabe der Mietsache verlangen (§ 546 Abs. 1 BGB). Der Rückgabeanspruch des Vermieters richtet sich dabei auch gegen Dritte, die nicht Vertragspartei des Mietvertrags geworden sind, denen durch den Mieter jedoch – sei es berechtigt oder unberechtigt – der Gebrauch der Mietsache überlassen worden ist (§ 546 Abs. 2 BGB). Auf diese Weise kann beispielsweise auch gegen den Ehegatten des Mieters vorgegangen werden, der mit diesem gemeinsam in einer zu räumenden Mietwohnung wohnt.

Verweigert der Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe der Mietsache, so bleibt dem Vermieter häufig nichts anderes übrig, als den bestehenden Rückgabeanspruch gerichtlich im Wege einer Räumungsklage geltend zu machen und nach Erstreiten eines der Klage stattgebenden Urteils die Räumungsvollstreckung gegen den Mieter einzuleiten. Dies geschieht durch Erteilung eines Vollstreckungsauftrags gegenüber dem örtlich zuständigen Gerichtsvollzieher als dem für die Herausgabevollstreckung zuständigen Vollstreckungsorgan.

Die Räumungsvollstreckung kann darauf beschränkt werden, dass der Gerichtsvollzieher den ehemaligen Mieter außer Besitz der Mietsache setzt und den Vermieter in den Besitz der Mietsache einweist (§ 885a ZPO). Der Vorteil dieser „Berliner Räumung“ gegenüber der „klassischen Zwangsräumung“ besteht für den Vermieter in der erheblichen Kostenersparnis. Denn ein „Leerräumen“ der Mietsache durch den Gerichtsvollzieher unterbleibt, wodurch auch die Verpflichtung des Vermieters entfällt, einen Vorschuss an den Gerichtsvollzieher in Höhe von regelmäßig mehreren tausend Euro zu zahlen. Die durch die Zwangsvollstreckung entstehenden notwendigen Kosten hat der Mieter dem Vermieter zwar zu erstatten (§ 788 ZPO). Die Kosten einer Räumungsvollstreckung sind jedoch zunächst von dem Vermieter zu verauslagen, ohne dass er sicher sein kann, ob der Mieter wirtschaftlich tatsächlich jemals zu einer Erstattung der Kosten in der Lage sein wird.

II. Aufhebungsverträge und sonstige Beendigungsformen im Mietrecht

Neben der einseitigen Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung kommen auch anderweitige Beendigungsformen für das Vertragsverhältnis in Betracht.

 

1. Vertragsbeendigung durch Zeitablauf bei Laufzeitbestimmungen

Wurde der Mietvertrag von vorneherein auf eine feste Laufzeit abgeschlossen, endet das Vertragsverhältnis mit Erreichen des vertraglichen vereinbarten Beendigungstermins, § 542 Abs. 2 BGB. Einer ordentlichen Kündigung bedarf es hingegen nicht. Zeitlich befristete Mietverträge sind durch den Gesetzgeber im Rahmen des sozialstaatlich geprägten Wohnraummietrechts allerdings nicht erwünscht und nur ausnahmsweise unter den strengen Voraussetzungen für Zeitmietverträge gemäß § 575 BGB gestattet. Häufig fehlt es insoweit an einer wirksamen Laufzeitbestimmung mit der Folge einer ordentlichen Kündbarkeit des Vertrags innerhalb der gesetzlichen Fristen. Zudem lassen sich vor allem im Gewerbemietrecht vielfach feste Laufzeitbestimmungen für längere Zeit als ein Jahr finden, die aufgrund von sogenannten Schriftformmängeln unwirksam sein können.

 

2. Beendigung des Mietverhältnisses durch Aufhebungsvertrag

Werden sich die Vertragsparteien im laufenden Mietverhältnis darüber einig, dass das abgeschlossene Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt enden soll, kommt auch der Abschluss eines Aufhebungsvertrags in Betracht. Ein solcher Aufhebungsvertrag kann sich vor allem dann als zweckmäßig erweisen, wenn kürzere oder längere als die gesetzlich geregelten Kündigungsfristen gelten sollen oder aber von einer anfänglichen Laufzeitbestimmung des Vertrags abgewichen werden soll. Auch über weitere potenzielle Streitpunkte kann im Rahmen eines Aufhebungsvertrags Einvernehmen hergestellt werden (z.B. Schönheitsreparaturen, Rückzahlung der Mietkaution, etc.).

Insbesondere für den Vermieter von Wohnraum bietet der Aufhebungsvertrag im Vergleich zur alternativ denkbaren Beendigungsform der Kündigung mitunter Vorteile. Denn im Falle einer Kündigung kann ein Mieter häufig formelle und/oder inhaltliche Einwendungen gegen die Wirksamkeit der Kündigung erheben, durch die die Beendigung des Mietverhältnisses ernsthaft infrage gestellt wird. Hingegen ist im Falle eines Aufhebungsvertrags, bei dem Vermieter und Mieter einvernehmlich ihren jeweiligen Willen zur Beendigung des Mietverhältnisses bekundet haben, eine Verteidigung des Mieters gegen die Beendigung des Mietverhältnisses nur in besonderen Ausnahmefällen denkbar. Dies verschafft dem Vermieter größere Planungssicherheit und macht eine gerichtliche Rechtsverfolgung nicht selten entbehrlich.

 

3. Auflösung des Mietverhältnisses durch Anfechtung

In seltenen Fällen erweist sich eine auf den Abschluss eines Mietvertrags gerichtete Willenserklärung als anfechtbar, sofern sich der Erklärende bei Abgabe seiner Erklärung in einem anfechtungsrelevanten Irrtum befunden hat. Ein solcher Irrtum lässt sich etwa infolge einer arglistigen Täuschung annehmen. Der Anfechtende trägt dabei allerdings die Darlegungs- und Beweislast für die zur Anfechtung berechtigenden Umstände. Die prozessuale Durchsetzung der auf eine Anfechtung gestützten Rechte erweist sich aus diesem Grunde als schwierig. Tatsächlich werden derlei Prozesse häufig aufgrund der fehlenden Nachweisbarkeit der Anfechtungsvoraussetzungen verloren.

 

4. Lösung vom Mietvertrag durch Verbraucherwiderruf

Liegt eine gewerbliche Wohnungsvermietung durch den Vermieter vor, kann dem Mieter ein Verbraucherwiderrufsrecht in Bezug auf den Mietvertrag zustehen, sofern der Mieter die Wohnung vor Vertragsschluss nicht besichtigt hat (§ 312 Abs. 4 BGB) und der Vertrag entweder außerhalb von Geschäftsräumen des Vermieters („Außergeschäftsraumvertrag“) oder unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln („Fernabsatzvertrag“) zustande gekommen sein sollte.

Ein solcher Verbraucherwiderruf kann in der Regel binnen 14 Tagen ab Vertragsschluss durch einseitige formlose Erklärung des Mieters gegenüber dem Vermieter erklärt werden (§ 355 Abs. 2 BGB). Eine Begründung ist nicht erforderlich, so dass auch eine bloße „Vertragsreue“ als Beweggrund einem Widerruf nicht entgegensteht. Wurde der Mieter von Seiten des Vermieters über sein Verbraucherwiderrufsrecht nicht ordnungsgemäß belehrt, läuft die zweiwöchige Widerrufsfrist nicht an. Eine Ausübung des Widerrufsrechts kommt dann längstens für die Dauer von zwölf Monaten und 14 Tagen nach Vertragsschluss in Betracht (§ 356 Abs. 3 S. 2 BGB).

Für die Abgrenzung einer privaten und einer gewerblichen Wohnungsvermietung bestehen keine gesetzlichen Kriterien. Als Orientierung lässt sich jedoch festhalten: Je „geschäftsmäßiger“ die Einrichtung der Organisation der Vermietung aussieht (z.B. Erheblicher Zeitaufwand, Einstellung von Personal, Einrichtung eines Büros, Werbung im größeren Stil, etc.), desto eher ist von einer gewerblichen Vermietungstätigkeit auszugehen.

III. Offene Zahlungsansprüche

 

1. Wann ist die Miete zur Zahlung fällig?

Sofern nichts anderes vereinbart ist, ist die Miete sowohl im Wohnraummietrecht (§ 556b Abs. 1 BGB) als auch im Gewerbemietrecht (§ 579 Abs. 2 BGB) in der Regel zu Beginn, spätestens jedoch bis zum 3. Werktag eines jeden Monats zu entrichten. Erfolgt die Zahlung nicht rechtzeitig, gerät der Mieter in Schuldnerverzug, ohne dass es hierfür einer gesonderten Mahnung bedürfte (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gilt, dass Samstage bei Mietzahlungen (anders als bei Kündigungen) keine Werktage darstellen. Dies vor dem Hintergrund, dass an Samstagen durch die Banken keine Zahlungsaufträge durchgeführt werden. Für das Wohnraummietrecht hat der Bundesgerichtshof zudem entschieden, dass der Mieter nicht in Zahlungsverzug gerät, wenn er die Mietzahlung bis zum 3. Werktag veranlasst hat, mag der Zahlungseingang auf dem Bankkonto des Vermieters auch erst zu einem späteren Zeitpunkt gutgeschrieben worden sein. Für die Rechtzeitigkeit der Entrichtung der Miete kommt es hiernach also auf die Vornahme der Leistungshandlung und nicht auf den Eintritt des Leistungserfolgs an.

 

2. Modalitäten bei der Zahlung einer Mietkaution?

Sofern dies vertraglich vereinbart ist, hat der Mieter dem Vermieter zur Sicherung seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis eine Mietkaution zu stellen. Während sich die Parteien eines Gewerbemietvertrags weitestgehend frei über die Modalitäten einer Mietsicherheit verständigen können, bestehen im Wohnraummietrecht gesetzliche Schranken zum Schutz des Wohnraummieters:

  • So darf die Kaution den Wert der dreifachen Nettokaltmiete im Wohnraummietrecht nicht übersteigen, § 551 Abs. 1 BGB.
  • Der Mieter ist dabei berechtigt, eine als Geldsumme zu leistende Mietsicherheit zu Beginn des Mietverhältnisses in drei monatlichen Raten aufzubringen, § 551 Abs. 2 BGB.

  • Der Vermieter hat die vereinnahmte Mietkaution zudem treuhänderisch von seinem Vermögen zu sondern, § 551 Abs. 3 S. 3 BGB. Ein Verstoß kann unter Umständen eine Strafbarkeit des Vermieters wegen Untreue gemäß § 266 StGB nach sich ziehen.

 

Wird die Mietsicherheit durch den Mieter dauerhaft nicht gezahlt, kann dies nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers unter Umständen eine vermieterseitige außerordentliche und fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund rechtfertigen, §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2a BGB.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Wegfall des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters ist die Mietkaution an den Mieter zurückzuzahlen. Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter hierfür einen Zeitraum von 3 bis 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses zu, um das Bestehen etwaiger Forderungen gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis prüfen zu können. Ein teilweiser Einbehalt für Betriebskosten kann sogar auch für einen längeren Zeitraum gerechtfertigt sein. Wird hingegen bereits vor Ablauf von 3 bis 6 Monaten nach Vertragsbeendigung über die Kaution abgerechnet, ohne dass auch eine Rückzahlung an den Mieter erfolgt, kann der Mieter seinen Anspruch auf Rückforderung der Mietsicherheit auch bereits früher aussichtsreich geltend machen.

 

3. Nachzahlungsforderungen aus Neben- oder Betriebskostenabrechnungen?

Wurde zwischen den Vertragsparteien eine Mietstruktur vereinbart, wonach Vorauszahlungen auf jährlich abzurechnende Neben- oder Betriebskosten zu leisten sind, und ergibt sich aus der Abrechnung eine Nachzahlungsforderung zugunsten des Vermieters, so ist diese – soweit sie denn berechtigt ist – sofort zur Zahlung fällig. Um ein Hin- und Herzahlen zu vermeiden, empfiehlt es sich gleichwohl, dem Mieter eine angemessene Zeit zur Prüfung der Abrechnung zuzugestehen, beispielsweise eine Frist von einem Monat nach Zustellung der Abrechnung. Im Wohnraummietrecht hat der Mieter von Gesetzes wegen zudem einen Zeitraum von zwölf Monaten nach Zustellung der Betriebskostenabrechnung Zeit, um gegen die Abrechnung Widerspruch zu erheben. Geschieht dies nicht, wird die Abrechnung hierdurch in der Regel unangreifbar, sodass der Mieter mit erst später erhobenen Einwendungen ausgeschlossen ist.

4. Schadensersatzansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses?

Weist die Mietsache bei Rückgabe an den Vermieter Schäden auf, kommen Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter in Betracht. In derlei Fällen ist dem Vermieter häufig zu raten, dem Mieter zunächst eine angemessene Frist zur Beseitigung der Schäden zu setzen und erst im Falle eines fruchtlosen Fristablaufs klageweise gegen den Mieter vorzugehen. Dabei sollte der Vermieter jedoch gleichfalls im Auge behalten, dass seine Schadensersatzansprüche grundsätzlich 6 Monate nach dem Tag der Rückgabe der Mietsache verjähren (§ 548 Abs. 1 BGB) und dadurch nicht mehr aussichtsreich geltend gemacht werden können, sofern nicht zuvor eine Hemmung oder ein Neubeginn der Verjährung herbeigeführt worden sein sollte.

IV. Gebrauchsüberlassung an Dritte

 

1. Zulässigkeit der Untervermietung im Gewerbemietrecht?

Eine Gebrauchsüberlassung der Mietsache durch den Mieter an Dritte ist gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 BGB grundsätzlich von einer Erlaubnis des Vermieters abhängig. Eine ohne Erlaubnis und trotz Abmahnung fortgesetzte Gebrauchsüberlassung an Dritte kann eine außerordentliche und fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 GB.

 

2. Zulässigkeit der Untervermietung im Wohnraummietrecht?

Der grundsätzliche Erlaubnisvorbehalt für Untervermietungen gilt auch im Wohnraummietrecht. Eine Ausnahme gilt jedoch für die Aufnahme des Ehegatten oder Lebenspartners des Mieters sowie dessen Kinder und Stiefkinder. Denn die Aufnahme des genannten Personenkreises gehört nach allgemeiner Ansicht zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung und ist als solche erlaubnisfrei.

 

a) Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung

Im Wohnraummietrecht kann gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB unter bestimmten Voraussetzungen zudem ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung bestehen. Hierfür ist im Einzelnen erforderlich, dass

  • der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hat,
  • dieses Interesse erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist,
  • lediglich ein Teil des Wohnraums untervermietet werden soll und
  • der Untervermietung keine überwiegenden Interessen des Vermieters entgegenstehen.

 

Liegen diese Umstände allesamt vor, so ist der Vermieter verpflichtet, eine ihm von Seiten des Mieters angezeigte Untervermietung zu erlauben.

 

b) Wann liegt ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung vor?

An das erforderliche berechtigte Interesse des Mieters an der Untervermietung sind keine allzu hohen Anforderungen zu stellen. Einerseits können wirtschaftliche Interessen genügen

 

Beispiel: Der Mieter möchte durch die Aufnahme eines Untermieters in die eigene Wohnung seine Wohnkosten verringern.

 

Andererseits können auch rein persönliche Interessen ausreichend sein.

 

Beispiel: Der Mieter möchte sein Privatleben innerhalb der eigenen vier Wände durch die Begründung einer dauerhaften Wohngemeinschaft gestalten.

 

Das Interesse des Mieters an der Untervermietung darf dabei allerdings erst nach Vertragsschluss entstanden sein. Anderenfalls würde eine Umgehung der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache drohen.

 

Weiter darf sich das Ansinnen der Untervermietung nur auf einen Teil der Wohnung beziehen. Mit einer Untervermietung der gesamten Wohnung hat sich ein Vermieter demnach nicht einverstanden zu erklären. Ob ein Fall der teilweisen oder vollständigen Untervermietung vorliegt, kann im Einzelfall schwierig voneinander abzugrenzen sein. Zwar ist nicht erforderlich, dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung behält. Der Anspruch gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB setzt jedoch voraus, dass der Mieter die Wohnung weiterhin zu Wohnzwecken nutzt. Hieran dürfte es etwa fehlen, wenn ein Mieter lediglich ein Zimmer einer größeren Wohnung, einen Kellerraum oder eine mitvermietete Garage zur bloßen Aufbewahrung eigener Gegenstände verwendet.

 

c) Wann kann der Vermieter die Erlaubnis einer Untervermietung verweigern?

Eine Verpflichtung des Vermieters zur Erteilung einer Erlaubnis der Untervermietung besteht nicht, wenn das der Untervermietung entgegenstehende Vermieterinteresse das Mieterinteresse an der Untervermietung überwiegt. Dies kann auf einem in der Person des Untermieters liegenden Grund beruhen.

 

Beispiel: Es stellt sich heraus, dass der angezeigte Untermieter in der Vergangenheit den Hausfrieden gestört oder die damalige Mietsache beschädigt hat.

 

Auch im Falle einer drohenden Überbelegung der Wohnung kann der Vermieter zu einer Versagung der Erlaubnis berechtigt sein. In bestimmten Fällen kann die Erteilung der Erlaubnis für den Vermieter zudem unzumutbar sein.

 

Beispiel: Unmittelbar vor Ende des Mietverhältnisses wird eine Untervermietung angezeigt, wodurch dem Vermieter ein gegebenenfalls bereits absehbarer Räumungsstreit erschwert werden würde.