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Zivilrecht

Mietrecht

Wie kann ein Mietvertrag über Wohnraum gekündigt werden?

Die Kündigung ist – wenn auch nicht die einzige – die wohl häufigste Handlungsform zur Beendigung eines Wohnraummietvertrags. Dabei steht das Recht zur Kündigung im Grundsatz beiden Vertragspartnern, das heißt sowohl Mieter als auch – allerdings unter erschwerten Voraussetzungen – dem Vermieter zu.

Form und Zugang der Kündigung

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrages hat gemäß § 568 BGB schriftlich zu erfolgen. Eine wirksame Kündigung durch den Vermieter setzt in aller Regel weiter voraus, dass dieser ein berechtigtes Interesse an der Kündigung darlegt und der Kündigungsgrund auch in dem Kündigungsschreiben angegeben wird. Besteht der kündigende Teil aus mehreren Personen (Beispiel: Die Wohnung ist von Eheleuten vermietet oder angemietet worden), so haben grundsätzlich sämtliche Personen die Kündigung zu unterschreiben. Eine Stellvertretung ist jedoch möglich. Besteht der andere Teil aus mehreren Personen, so muss die Kündigung zu ihrer Wirksamkeit gegenüber sämtlichen Mietern beziehungsweise Vermietern erfolgen.

Bei der Kündigung handelt es sich im Übrigen um eine empfangsbedürftige Erklärung, die wirksam wird mit dem Zugang beim Empfänger. Um den Zugang einer Kündigung im Streitfall beweisen zu können, empfiehlt sich ein Einwurfeinschreiben oder ein Einschreiben mit Rückschein. Ein vergleichsweise sicherer Weg der Zustellung ist zudem die Überbringung durch einen Boten. Der Bote sollte geeignet sein und hinreichend instruiert werden. Vor allem sollte er sich von dem Inhalt des zuzustellenden Schreibens überzeugen und – um Erinnerungslücken vorzubeugen – nach Bewirken des Zugangs Datum, Uhrzeit, Ort sowie Art und Weise der Zustellung (z.B. Einwurf in den Briefkasten) notieren und den Vermerk unterschreiben. Alternativ oder kumulativ kann sich der Bote auf seinem Botengang von einer weiteren Person begleiten lassen. Anders als die Parteien des Mietverhältnisses kann ein Bote (und auch eine etwaige Begleitperson) vor Gericht als Zeuge vernommen werden und somit als Beweismittel fungieren.

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Bei Kündigungen ist zu unterscheiden zwischen ordentlichen Kündigungen mit gesetzlicher Frist auf der einen Seite und außerordentlichen Kündigungen – fristlos oder mit gesetzlicher Frist – auf der anderen Seite. Der bei Wohnraummietverträgen bedeutsamste Anwendungsfall der außerordentlichen Kündigung ist die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß §§ 543, 569 BGB.

Anlassgebend für eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter wird häufig sein, dass der Mieter mit der Miete oder zumindest eines Teils derselben in Zahlungsverzug geraten ist. Tatsächlich kann der Vermieter im Falle eines Mietrückstands dazu berechtigt sein, das Mietverhältnis über Wohnraum fristlos zu kündigen. Dies gilt etwa unter der Voraussetzung, dass der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug gerät, der die Miete für einen Monat übersteigt, §§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.

Beispiel: Beträgt die monatliche Bruttomiete 1.000,00 EUR, so könnte der Vermieter fristlos kündigen, wenn sich der Zahlungsrückstand der Monate Januar und Februar eines Jahres auf wenigstens 1.000,01 EUR beläuft.

Ein sich über einen längeren Zeitraum als zwei Termine erstreckender Zahlungsverzug des Mieters berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung, wenn der Mietrückstand insgesamt die Miete für zwei Monate erreicht, § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB.

Beispiel: Beträgt die monatliche Bruttomiete 1.000,00 EUR, so könnte der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Zahlungsrückstand der Monate Januar bis September eines Jahres wenigstens 2.000,00 EUR beträgt.

Kommt der Mieter durch den Ausgleich des bestehenden Mietrückstands einer Kündigung des Vermieters zuvor, ist eine außerordentliche fristlose Kündigung ausgeschlossen (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB). Selbst wenn der Vermieter wegen der rückständigen Miete spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage an den Mieter befriedigt wird, ordnet das Gesetz in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB an, dass die ausgesprochene Kündigung im Grundsatz nachträglich unwirksam wird („Zahlung innerhalb der Schonfrist“). Eine mit Blick auf den bestehenden Zahlungsverzug gleichzeitig – regelmäßig hilfsweise – ausgesprochene ordentliche Kündigung des Vermieters mit gesetzlicher Frist bleibt in ihrer Wirksamkeit von einer Zahlung innerhalb der Schonfrist jedoch unberührt.

Neben dem Zahlungsverzug betreffend die Miete kann der Vermieter auch unter anderen Gesichtspunkten zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt sein.

Hierzu zählen insbesondere:

  • die erhebliche Gefährdung der Wohnung durch den Mieter infolge einer Vernachlässigung von Sorgfaltspflichten (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
  • die unbefugte Untervermietung durch den Mieter (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
  • die nachhaltige Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB)
  • die Nichtzahlung der fälligen Mitkaution in Höhe eines Betrags der zweifachen Monatsmiete (§ 569 Abs. 2a)

Ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Ein unbefristeter Mietvertrag über Wohnraum kann sowohl von dem Mieter als auch von dem Vermieter ordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt gemäß § 573 c Abs. 1 BGB im Grundsatz drei Monate zum Ende eines Monats. Dabei muss die Kündigung dem Empfänger spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen. Wird dieser Zeitpunkt versäumt, verlängert sich die Frist um einen weiteren Monat.

Beispiel: Beginnt der Monat Februar etwa mit einem Montag (01.02.), so handelt es sich bei dem Mittwoch der ersten Februarwoche (03.02.) um den dritten Werktag des Monats. Wird spätestens am Mittwoch gekündigt, so wirkt die Kündigung zum Ende des Monats April (30.04.). Wird demgegenüber am Donnerstag (04.02.) oder später gekündigt, so wirkt die Kündigung frühestens zum Ende des Monats Mai (31.05.).

Nach einer Mietdauer von fünf Jahren und acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter jeweils um weitere drei Monate und beträgt demnach sechs Monate (nach fünf Jahren Mietdauer) beziehungsweise neun Monate (nach acht Jahren Mietdauer). Im Gegensatz zum Mieter darf der Vermieter den Mietvertrag zudem nur dann kündigen, wenn er an der Beendigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches liegt nach Maßgabe des § 573 Abs. 2 BGB vor allem in den folgenden Fällen vor:

  • Kündigung wegen Vertragsverletzungen
  • Kündigung wegen Eigenbedarfs
  • Kündigung wegen anderweitiger wirtschaftlicher Verwertung

Eine Kündigung wegen Vertragsverletzungen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt dabei eine schuldhafte Verletzung vertraglicher Haupt- oder Nebenpflichten durch den Mieter von einigem Gewicht voraus. Hierzu zählen zunächst Fälle des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache (Beispiel: Ungenehmigte Hundehaltung; Fortsetzung eines fehlerhaften Heiz- und Lüftungsverhaltens trotz Abmahnung und eine hierdurch drohende Schädigung der Mietsache durch Frost oder Schimmelbildung). Aber auch ein von Seiten des Mieters verschuldeter Zahlungsrückstand kann den Vermieter in die Lage versetzen, das Mietverhältnis ordentlich nach Maßgabe des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen zu können. An der auch insoweit erforderlichen Erheblichkeit der Vertragsverletzung fehlt es jedoch, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt. Daneben kann der Vermieter etwa auch in den Fällen wiederkehrender Zahlungsunpünktlichkeit oder bei fortwährenden Störungen des Hausfriedens zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein.

Die Möglichkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist eine besondere Ausprägung des Grundrechts auf Eigentum gemäß Art. 14 GG. Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnraum für sich selbst, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Zu den privilegierten Angehörigen zählen neben dem Ehegatten die Verwandten und Verschwägerten in gerader Linie (Urgroßeltern, Großeltern, Eltern, Kinder, Enkel, Urenkel, etc.), die Verwandten in der Seitenlinie bis zum 3. Grad (Geschwister, Nichten und Neffen), und die Verschwägerten in der Seitenlinie bis zum 2. Grad (Schwiegereltern, Schwager und Schwägerin). Eine wirksame Eigenbedarfskündigung setzt weiter einen ernsthaften Nutzungswillen des Vermieters voraus. Dabei genügt es, wenn der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für sich oder eine begünstigte Person vorweisen kann (Beispiele: Der Vermieter hatte bisher keine eigene Wohnung, hat seine bisherige Wohnung verloren, möchte eine größere oder eine kleinere Wohnung oder aber eine günstigere Verbindung zwischen Wohnung und Arbeitsplatz haben, etc.). Fehlt demgegenüber ein tatsächlicher Nutzungswille und behauptet der Vermieter einen solchen wahrheitswidrig („Vorgetäuschter Eigenbedarf“), ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht nur unwirksam, der Vermieter läuft zudem auch Gefahr, sich gegenüber den betroffenen Mietern schadensersatzpflichtig zu machen. Die denkbaren Anlässe für Kündigungen wegen Eigenbedarfs sind vielfältig und im jeweiligen Einzelfall häufig sehr umstritten.

Im Übrigen steht dem Vermieter die Möglichkeit der Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB offen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Verwertungskündigung stellt einen komplexen Kündigungstatbestand mit hohen Voraussetzungen dar. Auch weil die Gerichte den Tatbestand nur sehr zurückhaltend als erfüllt ansehen, hat die Vorschrift in der Praxis eine zu vernachlässigende Bedeutung.

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