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Zivilrecht

Mietrecht

Vorzeitige Beendigung von Geschäftsraummietverträgen mit fester Laufzeit?

Wird ein Rechtsanwalt auf dem Gebiet des Gewerbemietrechts zu Rate gezogen, ist einer der Vertragsparteien häufig an einer schnellstmöglichen Beendigung des Mietvertrags gelegen. Die Gründe hierfür können sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite vielfältiger Natur sein und lassen sich nicht erschöpfend aufzählen. Auf Mieterseite lassen sich als häufige Motive jedoch die Unzufriedenheit mit der Qualität der Mietsache oder die – vielleicht auch angesichts eingebrochener Umsätze – als zu hoch empfundene Monatsmiete ausmachen. Der Vermieterseite schwebt demgegenüber oftmals eine Vermietung zu besseren Konditionen oder eine Entmietung des Gebäudes vor.

Anders als im Wohnraummietrecht werden Verträge im Bereich der Geschäftsraummiete häufig jedoch nicht auf unbestimmte Zeit, sondern vielmehr mit einer bestimmten und weitestgehend frei wählbaren Laufzeit geschlossen. Laufzeitbestimmungen über eine Vertragsdauer von fünf Jahren, zehn Jahren oder sogar längerer Zeiträume sind dabei keine Seltenheit. Derlei Zeitmietverträge sind dabei im Grundsatz nicht ordentlich mit gesetzlicher Frist kündbar. Denn ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet im Grundsatz schlichtweg mit dem Ablauf dieser vereinbarten Zeit, sofern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder aber verlängert wird (§ 542 Abs. 2 BGB).

Ziel sollte zunächst eine gütliche Einigung sein!

Sofern also Vermieter oder Mieter den Mietvertrag mit fester Laufzeit beenden wollen, sind sie somit grundsätzlich auf die Kooperation ihres Vertragspartners angewiesen. Der Mieter eines Gewerbeobjekts wird sich allerdings nur schwer davon überzeugen lassen, seine Bereitschaft zur Aufhebung des Mietvertrags zu erklären, wenn der Anlass hierzu die in den Augen des Vermieters zu geringe Höhe der vereinbarten Miete ist. Umgekehrt vertraut auch der Vermieter auf die vertraglich vereinbarte Dauer des Mietvertrags und die hiermit für ihn verbundene finanzielle Planungssicherheit, so dass er einen zahlungsfähigen gewerblichen Mieter, der etwa den Standort seines Unternehmens kurzfristig verlegen möchte, ebenfalls nicht ohne weiteres aus einem noch mehrere Jahre laufenden Mietvertrag entlassen wird. Steht den Parteien in diesen Fällen kein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Vertrags zu, bleibt auf den ersten Anschein nichts anderes übrig, als den Mietvertrag wohl oder übel auch für die verbleibende Restlaufzeit ordnungsgemäß zu erfüllen.

Unwirksamkeit der Laufzeitbestimmung des Mietvertrags wegen Schriftformverstoßes!

Ein im Geschäftsraummietrecht versierter Rechtsanwalt wird in einem solchen Fall indessen stets prüfen, ob sich ein Verstoß gegen das über § 578 Abs. 2 BGB auch außerhalb des Wohnraummietrechts geltende Schriftformerfordernis gemäß §§ 550, 126 BGB feststellen lässt. Denn nach § 550 S. 1 BGB gelten Mietverträge auf unbestimmte Zeit geschlossen, wenn sie für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen werden. Die Konsequenz eines solchen Formfehlers ist also nicht etwa die Unwirksamkeit des Mietvertrags insgesamt, sondern vielmehr die Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Befristung und mithin die ordentliche Kündbarkeit des Vertrags mit der gesetzlichen Frist von rund sechs Monaten zum Ende eines jeden Quartals (§ 580a Abs. 2 BGB), frühestens jedoch zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache (§ 550 S. 2 BGB).

Auch schriftliche Verträge können Schriftformmängel aufweisen!

Der Begriff der „Schriftform“ ist an dieser Stelle für den juristischen Laien denkbar missverständlich. Eine bloße Niederschrift des Vertrags genügt den Anforderungen an die Schriftform im Sinne des Gesetzes nämlich allzu häufig nicht. Auch bei verschriftlichten Verträgen können hiernach also Verstöße gegen die Anforderungen an die Schriftform im gesetzlichen Sinne vorliegen. Die im Einzelfall für Vermieter und Mieter günstige Folge ist die Möglichkeit, das Mietverhältnis ohne besonderen Grund durch eine ordentliche Kündigung innerhalb der gesetzlichen Frist wirksam beenden zu können. Dabei können sich Schriftformmängel unter ganz unterschiedlichen Gesichtspunkten ergeben, von denen einige im Folgenden dargestellt werden sollen:

  • Vertragsurkunde: Nach dem Grundsatz der Einheitlichkeit der Urkunde ist es zwar nicht erforderlich, dass die einzelnen Blätter der Vertragsurkunde – etwa durch Verwendung einer Heftklammer – körperlich fest miteinander verbunden werden. Stattdessen ist es ausreichend, aber auch notwendig, dass sich die Urkundeneinheit aus einer fortlaufenden Paginierung, einer fortlaufenden Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einer einheitlichen graphischen Gestaltung, des inhaltlichen Zusammenhangs des Textes oder vergleichbarer Merkmale zweifelsfrei ergibt (BGH, Urt. v. 24.09.1997 – XII ZR 234/95).
  • Unterschrift / Vertragsparteien: Die Wahrung der Schriftform setzt gemäß § 126 Abs. 2 BGB bei Verträgen weiter voraus, dass beide Parteien eigenhändig auf derselben Urkunde unterzeichnen. Die Verwendung eines Handzeichens („Paraphe“) genügt den Anforderungen der gesetzlichen Schriftform demgegenüber nicht in jedem Fall. Wird ein Vertrag durch einen Stellvertreter geschlossen, so birgt auch dieser Umstand Gefahren für die Wahrung der Schriftform, sofern nicht unmissverständlich kenntlich gemacht wird, dass die Vertragsunterzeichnung zumindest auch im fremden Namen geschehen soll. Probleme treten insoweit vor allem auf, wenn es sich bei einer der Vertragsparteien um eine Erbengemeinschaft oder eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts handelt.
  • Mietgegenstand / Miete / Mietdauer: Auch sofern sich nicht sämtliche für einen Mietvertrag wesentlichen Bedingungen bestimmt oder zumindest hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde entnehmen lassen, kann dies einen Schriftformmangel des Vertrags begründen. Dies gilt zum einen bei lediglich oberflächlichen oder unklaren Beschreibungen des Mietobjekts. Zum anderen führen auch unzureichende Angaben bezüglich der Höhe der durch den Mieter zu entrichteten Miete und – was durchaus häufig vorkommt – mehrdeutige Regelungen zum Beginn oder dem Ende der vereinbarten Mietzeit zu einem Verstoß gegen die Schriftform im gesetzlichen Sinne. Besondere Vorsicht ist insoweit naturgemäß bei der Vermietung von Räumen in einem noch zu errichteten Gebäude geboten. In der Praxis erweist sich diese „Vermietung vom Reißbrett“ hinsichtlich etwaiger Verstöße gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis immer wieder als besonders anfällig.
  • Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen: Die nach dem Gesetz vorgesehene Schriftform ist grundsätzlich auch bei nachträglichen Vereinbarungen der Parteien im Rahmen des Mietverhältnisses zu beachten. Jedenfalls gilt dies bei späteren Abreden, die wesentliche Punkte des Vertrags betreffen. Werden nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen des Vertrags in wesentlichen Punkten etwa nicht eigenhändig unterschrieben oder erfolgt bei einer solchen Nachtragsvereinbarung keine körperliche Verbindung mit dem ursprünglichen Vertrag und auch keine unmissverständliche inhaltliche Bezugnahme auf eben diesen, so liegt ein Verstoß gegen den Grundsatz der Einheitlichkeit der Urkunde und mithin ein Schriftformmangel vor. Besonders gefährlich sind derlei nicht formgerecht vereinbarte Vertragsänderungen und Ergänzungen dabei aus dem Grunde, dass die Formgültigkeit eines zunächst unter Beachtung der Schriftform geschlossenen Ursprungsvertrags nachträglich zunichte gemacht wird. Der Schriftformmangel der im Nachhinein getroffenen Vereinbarung „infiziert“ gleichsam den zunächst unter formalen Gesichtspunkten fehlerfrei zustande gekommenen ursprünglichen Vertrag mit der Folge der ordentlichen Kündbarkeit innerhalb der gesetzlichen Frist.

Die Rechtslage ist unübersichtlich und jeder Einzelfall hat seine Eigenheiten!

Die genannten Beispiele stellen nur einen Bruchteil der Ansätze für die notwendige Prüfung eines Geschäftsraummietvertrags auf Formfehler dar. Diesbezügliche Entscheidungen der Oberlandesgerichte und des Bundesgerichtshofs sind ebenso zahlreich wie inkonstant. Aus diesem Grunde lässt sich im Einzelfall bereits vortrefflich darüber streiten, ob überhaupt ein Schriftformmangel vorliegt. In rechtlicher Hinsicht ebenso anspruchsvoll sind jedoch auch die sich an eine etwaige Feststellung eines Formfehlers anschließenden Rechtsfragen der eventuellen Heilung eines Schriftformverstoßes aufgrund anfänglicher oder nachträglicher Vereinbarungen der Parteien oder der Bewertung eines Berufens auf einen Formfehler als unzulässige Rechtsausübung. So kann es einer Partei etwa trotz eines eindeutigen Mangels der Schriftform unter Umständen nach dem Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB versagt sein, sich zu eigenen Gunsten auf den Formfehler zu berufen. Dies kommt jedoch lediglich in Ausnahmefällen bei Vorliegen ganz besonderer Umstände in Betracht, wenn ein Berufen auf den Formmangel zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde (BGH, Urt. 24.01.1990 – VIII ZR 296/88). Eine solche unzulässige Rechtsausübung könnte im Einzelfall indessen auch anzunehmen sein, wenn sich diejenige Partei auf einen Formmangel beruft, die durch eine nicht formgerechte Vertrags-änderung lediglich begünstigt wurde.

Eine anwaltliche Beratung ist auch beim Abschluss eines Gewerbemietvertrags unbedingt zu empfehlen!

Nicht nur bei dem Begehren nach einer vorzeitigen Beendigung eines bereits geschlossenen Mietvertrags, sondern auch vor dem Abschluss eines Zeitmietvertrags respektive der Aufsetzung von Vertragsänderungen ist eine anwaltliche Beratung und Unterstützung ratsam. Die durch die Einschaltung eines im Gewerbemietrecht versierten Rechtsanwalts entstehenden Kosten amortisieren sich für Vermieter genauso wie für Mieter bei wirtschaftlicher Betrachtung bereits im Hinblick auf die regelmäßig lange Laufzeit der Mietverträge, zieht man in Betracht, dass die Verträge ohne eine anwaltliche Beratung womöglich ordentlich mit gesetzlicher Frist kündbar wären.

Rechtsanwalt Jan-Christian Thum in Lüneburg, Hamburg und Kiel ist langjähriger Dozent unter anderem im Bereich des Rechts über die Geschäftsraummiete. Nicht zuletzt aus diesem Grunde ist er mit der aktuellen Rechtsprechung stets bestens vertraut. Herr Rechtsanwalt Thum steht im „Minenfeld der Schriftform“ sowohl Vermietern als auch Mietern als erfahrener und kompetenter Partner zur Seite.

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