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Zivilrecht

Mietrecht

Darf ein Mieter seine Wohnung untervermieten?

Eine Gebrauchsüberlassung der eigenen Wohnung durch den Mieter an Dritte ist gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 BGB grundsätzlich von einer Erlaubnis des Vermieters abhängig. Eine Ausnahme gilt jedoch für die Aufnahme des Ehegatten oder Lebenspartners des Mieters sowie dessen Kinder und Stiefkinder. Denn die Aufnahme des genannten Personenkreises gehört nach allgemeiner Ansicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung und ist als solche erlaubnisfrei. Im Übrigen kann gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung bestehen.

Hierfür ist erforderlich, dass

  • der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hat,
  • dieses Interesse erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist,
  • lediglich ein Teil des Wohnraums untervermietet werden soll und
  • der Untervermietung keine überwiegenden Interessen des Vermieters entgegenstehen

Liegen diese Umstände allesamt vor, so ist der Vermieter verpflichtet, eine ihm von Seiten des Mieters angezeigte Untervermietung zu erlauben.

An das erforderliche berechtigte Interesse des Mieters an der Untervermietung sind keine allzu hohen Anforderungen zu stellen. Einerseits können wirtschaftliche Interessen genügen (Beispiel: Der Mieter möchte durch die Aufnahme eines Untermieters in die eigene Wohnung seine Wohnkosten vermindern). Andererseits können auch rein persönliche Interessen ausreichend sein (Beispiel: Der Mieter möchte sein Privatleben innerhalb der eigenen vier Wände durch die Begründung einer dauerhaften Wohngemeinschaft gestalten).

Das Interesse des Mieters an der Untervermietung darf dabei allerdings erst nach Vertragsschluss entstanden sein. Anderenfalls würde eine Umgehung der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache drohen.

Weiter darf sich das Ansinnen der Untervermietung nur auf einen Teil der Wohnung beziehen. Mit einer Untervermietung der gesamten Wohnung hat sich ein Vermieter demnach nicht einverstanden zu erklären. Ob ein Fall der teilweisen oder vollständigen Untervermietung vorliegt, kann im Einzelfall schwierig feststellbar sein. Zwar ist nicht erforderlich, dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung behält. Der Anspruch gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB setzt jedoch voraus, dass der Mieter die Wohnung weiterhin zu Wohnzwecken nutzt. Hieran dürfte es beispielsweise fehlen, wenn ein Mieter lediglich ein Zimmer einer größeren Wohnung, einen Kellerraum oder eine mitvermietete Garage zur bloßen Aufbewahrung eigener Gegenstände verwendet.

Eine Verpflichtung des Vermieters zur Erteilung einer Erlaubnis der Untervermietung besteht jedoch dann nicht, wenn das der Untervermietung entgegenstehende Vermieterinteresse das Mieterinteresse an der Untervermietung überwiegt. Hierfür kann ein in der Person des Untermieters liegender Grund herhalten (Beispiel: Es stellt sich heraus, dass der angezeigte Untermieter in der Vergangenheit den Hausfrieden gestört oder die damalige Mietsache beschädigt hat). Auch im Falle einer drohenden Überbelegung der Wohnung kann der Vermieter zu einer Versagung der Erlaubnis berechtigt sein. In bestimmten Fällen kann die Erteilung der Erlaubnis für den Vermieter zudem unzumutbar sein. (Beispiel: Unmittelbar vor Ende des Mietverhältnisses wird eine Untervermietung angezeigt, wodurch dem Vermieter ein gegebenenfalls bereits absehbarer Räumungsstreit erschwert werden würde).

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