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Erfordernis einer Abmahnung vor einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund

Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil vom 27.07.2016 (Az. 67 S 154/16) das grundsätzliche Erfordernis der Abmahnung des Mieters vor Erklärung einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bestätigt.

Im konkreten Fall hatte der Mieter mehrmals seine Wohnung für bis zu 7 Tage an Touristen über das Internetportal „airbnb“ überlassen. Der Vermieter hatte daraufhin die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte erklärt.

Kündigung nach Auffassung des Gerichts unwirksam

 

Nach Auffassung des Gerichts sei der Vermieterseite zwar zuzustimmen, dass die verbotene Gebrauchsüberlassung einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 2 BGB darstelle, der grundsätzlich zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtige. Allerdings wurde der Mieter im vorliegenden Fall vor der Kündigung nicht wegen seines vertragswidrigen Verhaltens abgemahnt, so dass es an einer gesetzlichen Voraussetzungen für die Wirksamkeit der Kündigung fehle.

Gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 BGB ist eine Abmahnung nämlich nur ausnahmsweise dann entbehrlich, wenn sie entweder offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder aber besondere Gründe unter Abwägung der beiderseitigen Interessen dafür sprechen. Beides war hier nicht der Fall. Vielmehr wäre eine derartige Abmahnung im vorliegenden Fall durchaus erfolgversprechend gewesen, da der Mieter nach erfolgter Abmahnung sein Profil auf dem Internetportal hätte löschen können.

Auch fristgemäße Kündigung unzulässig

 

Die unerlaubte Untervermietung stellt zwar eine schuldhafte Pflichtverletzung mietvertraglicher Mieterpflichten dar. Jedoch mangelt es nach Ansicht des Gerichts aufgrund der unterlassenen Abmahnung an einer hinreichenden Erheblichkeit der Pflichtverletzung, obwohl eine Abmahnung an sich keine Formalvoraussetzung für die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung ist.

Rechtsanwalt Jan-Christian Thum in Lüneburg, Hamburg und Kiel: Ihr Ansprechpartner bei Mietrechtsstreitigkeiten

 

Wie man im konkreten Fall sehen kann, ist es äußerst wichtig die rechtlichen Besonderheiten bei einer Kündigung zu beachten. Mit Rechtsanwalt Jan-Christian Thum an Ihrer Seite profitieren Sie davon, dass Ihr Anwalt über langjährige Erfahrungen als Dozent auf dem Feld des Mietrechts verfügt und mit der aktuellen Rechtsprechung aus diesem Grunde stets bestens vertraut ist.

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Ein Beitrag von Marc Schröder